Valore immobiliare: mondo leasing e distressed a confronto

1 agosto 2017

In occasione del Convegno annuale di Assilea, in cui è stato presentato il RAPPORTO IMMOBILIARE NON RESIDENZIALE 2017, Stefano Scopigli, Partner e Amministratore Delegato di YARD Credit & Asset Management, in qualità di esperto nel campo dei crediti non performing garantiti da immobili, ha fornito uno spaccato delle strategie di re-marketing e valorizzazione afferenti al mondo distressed e a quello leasing e delle diverse modalità con cui le stesse possono impattare sul valore di un bene.

Il confronto che scaturisce da questi due scenari vuole essere volutamente provocatorio perché se da una parte la mancanza di trasparenza che per anni ha pervaso il mercato delle aste giudiziarie non è bastata a far desistere l’interesse delle banche, oggi sempre più attive sul fronte dell’acquisto in asta degli immobili al fine di rivenderli al libero mercato e realizzare una plusvalenza, dall’altra le differenti potenzialità intrinsecamente presenti negli asset ripossessati ex-leasing sembrerebbero invece poco sfruttate, a fronte delle diverse strategie di uscita che il contesto di open market può offrire.

Nel mondo distressed, tutto ruota intorno ai rigidi meccanismi dell’apparato giudiziario che diviene a tutti gli effetti il vero detentore del bene, le cui possibilità gestionali e amministrative sono limitate proprio a causa del contesto procedurale in cui si svolge la vendita all’asta. All’opposto, il bene riveniente da un contratto leasing, anche nella fase di inadempienza, è sempre a pieno titolo nelle mani del concedente poiché l’utilizzatore non ha mai la proprietà del bene ma solo la disponibilità e la facoltà di utilizzarlo. In questi anni, molto è stato fatto per censire, analizzare e snellire gli ingranaggi della macchina delle esecuzioni immobiliari.

Come Assilea ha saputo tracciare forme e indirizzi di comportamento per un segmento, quale quello del leasing, aperto non solo agli addetti ai lavori ma all’intero universo dei soggetti interessati, nel 2015 proprio sulla spinta di un’esigenza nata dal basso, YARD Credit & Asset Management insieme a sei soci ha fondato l’Associazione T.S.E.I. – Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane, con l’obiettivo di costituire un osservatorio che andasse a colmare questo profondo gap informativo all’interno del settore delle espropriazioni immobiliari, per aumentarne la trasparenza.

Se il 2016 ha visto 267.323 esecuzioni immobiliari in tutta Italia, in rapporto a un dato, quello delle compravendite, che si attesta intorno alle 500.000 annue, non si può non tener conto delle oggettive capacità di questo settore a cui sempre più le banche stanno guardando e al binomio inscindibile tra detenzione dell’asset e incidenza sul suo valore nel momento in cui le strategie di recupero vengono indirizzate correttamente.

Le possibilità di intervento trovano la loro massima efficacia d’azione in due momenti: il primo è quando la banca si trova a dover gestire una fase di incaglio ed è necessario il supporto tempestivo di un Servicer a tutela del dialogo tra creditore e venditore e nell’individuazione di strategie alternative al passaggio al non-performing; il secondo è nell’ambito di un’operazione REO (Real Estate Owned), ossia quando è l’istituto stesso che intende acquistare un immobile in asta giudiziale, con l’obiettivo di valorizzarlo per rivenderlo. In questo secondo caso, per un’azione di re-marketing efficace è fondamentale fare un business plan sull’immobile utile ad avere contezza del valore ricavabile dalla vendita, al netto di tutti i costi gestionali e procedurali ma quest’ultimo può essere condotto solo sulla base di un assessment preliminare che verifichi e/o quantifichi l’eventuale scostamento rispetto ai valori della CTU. Volta definito un piano strategico per la commercializzazione, la banca dispone di tutti gli elementi necessari per valutare ed eventualmente procedere alla decisione d’acquisto.

Diverse sono le dinamiche di commercializzazione di un bene ex-leasing che, se ben indirizzate, possono rivelarsi una leva strategica importante per il suo ricollocamento sul mercato: al netto dei costi gestionali, amministrativi e degli interventi di natura manutentiva, l’asset ripossessato consente da subito un confronto con il mercato ma anche qui è cruciale l’azione di un esperto che, soprattutto in momenti di elevata presenza di prodotto, venga in supporto della banca per favorire un assorbimento di questo picco, massimizzandone il recupero. Questo perché per la definizione dei migliori strumenti di valorizzazione e re-marketing sono necessarie delle skill specificatamente tecniche unitamente ad un’expertise profonda del mercato immobiliare, soprattutto alla luce della complessità della domanda attuale, diventata ormai sempre più selettiva e spesso non allineata con il prodotto esistente.

Diversi gli scenari alternativi (dallo studio sulla trasformabilità e riconversione dell’immobile all’ipotesi di rifinanziamento in presenza di acquirenti solvibili) ma unico il comun denominatore: l’esigenza di fare un’analisi accurata sull’asset rispetto al contesto in cui è immerso e alla domanda disponibile poiché non esiste una strategia vincente in assoluto ma solo quella migliore per il caso specifico ed ogni asset ha una situazione a sé stante.

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